對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的若干建議
- 發(fā)布時間：2023-07-03 08:51:38
- 來源：中宏網(wǎng)
當前，房價下降的城市增多，北京、上海等熱點城市二手房價格跌幅居前。無論從國家統(tǒng)計局公布的5月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是從近日市場的銷售量和價格看，房地產(chǎn)市場回暖受阻，仍處于調(diào)整期且恢復緩慢，市場仍面臨不少困難。這種狀況已對固定資產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟增長構(gòu)成明顯拖累。為此，筆者建議采取堅決有力措施，加快“探索新的發(fā)展模式”，在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
在需求端，應堅持因城施策、一城一策，進一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策。首先，對非一二線城市不必要的行政性限制措施，如限購、限貸、限售、限價等不合時宜的、具有收縮性和抑制性的政策，應逐步放松乃至徹底放開，以較好地支持剛性、改善性住房需求；其次，繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并降低所有存量住房的按揭貸款利率；第三，適時降低非熱點地區(qū)、非一二線城市的首套房和第二套住房的首付比例、交易稅費等；第四，根據(jù)市場實際情況的變化，也可以考慮將這些政策進一步向熱點一二線城市延伸、擴圍，逐步全面實行一區(qū)一策，這將有助于改善當前樓市銷售的弱勢。
在供給端，首先，繼續(xù)加大金融支持力度，特別是加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持力度，進一步優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策，加大保交樓資金支持，盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復融資，改善流動性，控制和穩(wěn)定金融體系的風險，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場預期；其次，采取各種方式，加大保障性租賃住房供給，加快推進長租房市場建設(shè)，推動租購同享和租購同權(quán)的真正實現(xiàn)；第三，切實降低新增供地的土地成本，逐步減少由開發(fā)商承擔的各種配套設(shè)施建設(shè)移交。
從長遠來看，還是要加快推進房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性改革。黨的二十大再次強調(diào)了“房住不炒”的定位，強調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將是未來住房制度的大方向。在多主體供給方面，要引入競爭機制，土地供應由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟組織等主體，住房供給由開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等共同提供，供給形式也應從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊⒆赓U房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類供給。在多渠道保障方面，政府要承擔更多的住房責任，發(fā)揮積極作用，主動運用金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。在“租購并舉”方面，核心在租，租賃房市場的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場當前發(fā)展的明顯短板，因此要加快各類租賃市場的建設(shè)。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來應在房屋預售制、住宅用地體制、住宅供應體制、租購同權(quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進。（作者：王軍，華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟學家、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事）